Como fundos e corporações expulsam pessoas de casa na cidade e no campo

Com impulso do Estado e fome voraz do capital global, imóveis urbanos e rurais que eram lugares para viver e produzir viram ativos para rentabilidade 

É um fenômeno de meia idade. Deu as caras a partir da década de 1970, com a decisão de alguns líderes mundiais de entregar serviços estatais básicos para o mercado. Dos anos 1990 pra cá, explodiu.

A bomba se chama financeirização. Por financeirização, entende-se, a grosso modo, que as sociedades foram dominadas pelo capital financeiro. Ele influencia a que horas saímos de casa, o motivo pelo qual saímos, e se temos casa.

Podemos morar onde quisermos? Talvez não, diria o capital financeiro, já que ele virou uma espécie de entidade, que teme, receia, aprova e desaprova, decide.

O capital financeiro está tão poderoso que seu crescimento incessante gera excedentes. Trocando em miúdos: quantias enormes de dinheiro, imóveis e outros ativos acumulados que não ficam “embaixo do colchão”, isto é, parados, porque assim perderiam a capacidade de render mais. Afinal, esse é o objetivo deste sistema: acumular para acumular ainda mais.

Quem possui todo esse capital acumulado são corporações, bilionários, gestoras de ativos, fundos de pensão e fundos soberanos de países ricos.

“Além dos bancos, as empresas seguradoras e os fundos de pensão passam a ser grandes operadores no mercado financeiro. São dois novos atores que, a partir dos anos 1990 passam a ter o papel de especular”, explica Maria Luisa Mendonça, pesquisadora de políticas econômicas e agrícolas e co-diretora da organização Rede Social de Justiça e Direitos Humanos, que atua na defesa do direito à terra, alimentação, agroecologia, biodiversidade, justiça social e ambiental.

Os imóveis são os ativos que mais interessam a este seleto grupo global — que tem fartas reservas de capital —, o que altera o esquema de moradia no campo e na cidade, além de outros usos que fazemos desses espaços. 

“A característica que têm os imóveis, o território e a terra, mas também aquilo que está construído sobre ela, é de ser a melhor garantia que existe para um empréstimo”,  afirma Raquel Rolnik, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP). “Por quê? Porque o imóvel não desaparece, ele fica lá e dura muitos anos, décadas. Ele pode ganhar ou perder valor, mas ele não some, não vira pó”.

Rolnik também coordena o Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (LabCidade), que pesquisa as distintas formas de financeirização e sua relação com o direito à cidade. Sobre imóveis, diz: “É um tipo de investimento que pode não gerar uma rentabilidade imediata, mas pode gerar uma rentabilidade no médio e longo prazo” e, por isso, atrai os grandes acumuladores de capital, que não precisam do dinheiro para pagar um boleto amanhã.

Outro fenômeno que convive e se reproduz a partir da financeirização é a acumulação por espoliação.

Espoliar significa apropriar-se ilegalmente, de forma violenta ou fraudulenta de bens ou direitos de alguém ou de um grupo de pessoas. 

Nestes exemplos, os espoliados são camponeses, trabalhadores urbanos, beneficiários de políticas da reforma agrária e comunidades tradicionais. 

Expulsas de suas casas ou territórios, populações são empurradas para as periferias rurais — terras improdutivas, distantes de seus locais de origem, com áreas degradadas — e urbanas — favelas, regiões metropolitanas, áreas distantes de onde trabalham, bairros sem equipamentos públicos de educação, saúde e transporte de qualidade. 

A transformação de espaços em ativos

O exemplo mais corriqueiro para definir “ativos” e diferenciá-lo de “passivos” é pensar em imóveis e automóveis. 

Na lógica financeira, enquanto a casa (ou apartamento, ou sala comercial, ou propriedade rural) tende a se valorizar ao longo dos anos, podendo ser vendida a um preço superior em relação ao que foi comprado, o automóvel tende a perder valor ao longo do tempo, por seu desgaste e custo de manutenção. Apesar de também precisar de manutenção, o imóvel, ao contrário, aprecia-se com o tempo. 

Sem produzir nada com eles, isto é, sem tirar proveito comercial da casa ou do carro, isso faz do primeiro um ativo e do segundo, um passivo. 

O capital acumulado globalmente não quer saber de passivos, afinal, isso implica perder o que se acumulou. Por isso, fazendas e prédios inteiros são mais interessantes que centenas de camionetes, por exemplo.

Mesmo tendo alto poder de compra, gestores globais de ativos procuram negócios com baixo custo e alto potencial de retorno. Eles alocam somas bilionárias em ativos com rapidez, em qualquer lugar do mundo.

Na financeirização, o dinheiro de um super-rico é mais livre para ir e vir do que um ser humano viajante.

“Depois da queda do Muro de Berlim, nos anos 1990, não existe mais nenhuma barreira para a circulação do capital financeiro. Ele passa sobre o planeta como quiser, para onde quiser, à vontade, a hora que quiser, não tem que mostrar passaporte, nem pagar imposto para entrar e sair dos lugares, porque tem paraísos fiscais e rotas onde ele não precisa pagar nada”, ilustra Rolnik.

A financeirização elimina as fronteiras do capital por meio da tecnologia, das plataformas online, da compra e venda facilitada pelos mercados de capitais e bolsas de valores, da isenção de impostos por determinados países para a entrada e saída de moeda estrangeira, além de uma série de outros incentivos ao trânsito livre.

Assim, o dinheiro financeirizado deixa de ser burocrático e passa a ser circulante, o que muda completamente a relação de compra e venda de imóveis. 

Mudança do capital investido em imóveis

Até poucas décadas, quando a financeirização ainda não tinha dominado o sistema econômico, o capital investido em casas, prédios e fazendas passava por um longo processo de negociação, contrato de compra e venda, vinculação de garantias em caso de financiamento, papelada em bancos, cartório, registro e escritura. Ao se financeirizar, o investimento em imóveis perde sua maior característica — a de capital imobilizado — e torna o imóvel… móvel.

O Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, foi o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário (FII) brasileiro para pessoas físicas, criado a partir da Lei Federal 8.668/1993. Com mais de 2 mil cotistas atualmente, o fundo é dono de 25,7% do prédio comercial.

Shopping centers são empreendimentos visados pelo sistema financeirizado. Em vez de ter um ou mais proprietários por loja, milhares de investidores compram cotas de FIIs, real dono do imóvel ou de parte dele. 

“Quem pensa que shopping mall é um equipamento comercial, está redondamente enganado. O shopping mall é um equipamento financeiro”, diz Rolnik.

As cotas podem ser compradas e vendidas entre investidores, sem cartório, sem registro em matrícula, só com poucos cliques no aplicativo da corretora de valores. Mas pessoas físicas, em geral, não possuem o capital acumulado como corporações e fundos de pensão.

No campo, os Fiagro são os Fundos de Investimento Imobiliário das fazendas.

“A terra passa a ter essa ‘nova função’, que é um mesmo ativo ser renegociado em vários ciclos, e isso serve para facilitar a circulação do capital financeiro de forma especulativa. Novos mecanismos financeiros permitem que o mesmo pedaço de terra seja renegociado várias vezes no mercado financeiro”, aponta Mendonça, fazendo referência ao mercado secundário de instrumentos financeiros.

Segundo a pesquisadora, a especulação desses ativos gera bolhas e crises financeiras, assim como impactos sociais e ambientais.

Para que serve a cidade? E o campo?

Em 2025, o jornal norte-americano New York Times publicou reportagem sobre a crise de moradia na Espanha, tendo os investimentos da Blackstone, a maior empresa de private equity do mundo, como causa central de despejos e execuções hipotecárias. A presença da Blackstone no país prejudicou centenas de famílias que perderam suas casas.

A diferença do valor de entrada e saída do fundo é revertida para investidores que não produziram nada, só esperaram o dinheiro se reproduzir por meio da especulação de imóveis.

Em 2025, a Blackstone era proprietária de 13 mil apartamentos em Madrid. Em todo o país, 185 mil imóveis pertencem a bancos e fundos de investimento estadunidenses, mesma nacionalidade da Blackstone.

Raquel Rolnik explica que o capital global compete em condições totalmente desiguais com aquilo que tem de capital disponível no bolso das pessoas, e está tomando a cidade. “Não para produzir moradia, como é o discurso do planejamento urbano, da gestão e do Estado, mas simplesmente para produzir ativos”, aponta.

A expulsão de moradores do bairro Campos Elíseos do centro de São Paulo para construção de um complexo administrativo estadual é um destes exemplos. A duas quadras do projeto, moradores da Favela do Moinho também foram despejados. Uma Parceria Público Privada (PPP) deve conceder direitos de construção e gestão do complexo a um consórcio de empresas privadas por três décadas.

Proprietários de apartamentos da área não foram ouvidos durante as definições do projeto, tampouco foram moradores das ocupações.

“A cidade tem que se organizar para atender as necessidades de vida das pessoas: elas têm que ter moradia, áreas de lazer, escolas, qualidade de vida, transporte, direito de ir e vir. Infelizmente, a cidade não é organizada para isso, mas para ofertar aos capitais oportunidades de rentabilidade”, critica a urbanista da FAU.

O processo de acumulação ocorre por meio da expansão geográfica — o capital excedente de corporações e fundos está sempre em busca de novos territórios a ocupar —, pelo maior custo-benefício — preferência por ativos mais baratos e maior potencial de retorno financeiro futuro.

Assim, lugares desvalorizados do ponto de vista financeiro, como a Favela do Moinho, são potenciais ativos para alocação da montanha de dinheiro sem fronteiras, que farão subir o preço dos imóveis e aluguéis na região.

Na cidade:

No campo:

Esses lugares têm, ao contrário, valor inestimável para famílias e comunidades locais, tanto na cidade quanto no campo. São os espaços onde seus pais e avós viveram, onde sua cultura se reproduz, onde estão os rios e as florestas que lhes fornecem alimento, ou a rede de vizinhos e comerciantes que formam uma comunidade solidária. 

No campo, a cadeia global do agronegócio representa o capital acumulado.

“O agronegócio só se expande substituindo cultivos de pequenos produtores de alimentos por monocultivos de commodities ou desmatando áreas preservadas e expulsando comunidades de suas terras”, indica Mendonça. “O processo é sempre destrutivo.”

A existência de um fundo norte-americano que se apropria de residências na Espanha ou de áreas rurais tradicionais num país do Sul Global são exemplos de que, para o capital acumulado, não importa a localização do ativo, uma vez que ele não tem vínculo algum com determinado lugar. 

Diferente do capital financeirizado, as pessoas são territorializadas.

Estado, o braço amigo do capital

Pesquisadora de políticas econômicas e agrícolas, Mendonça destaca que o processo de expulsão de populações do campo em favor do capital começa por meio de aparatos públicos, como nas estruturas cartoriais e nos sistemas de autodeclaração de uso da terra, a exemplo do Cadastro Ambiental Rural (CAR). 

“Normalmente isso começa com um operador, como um grileiro que tem poder junto às oligarquias e sistemas locais”, menciona. Segundo a pesquisadora, além do processo tradicional de grilagem com falsificação de documentos nos cartórios, outro mecanismo é criar um fato consumado, como causar incêndios e desmatamento. “Os grileiros podem receber uma multa que serve para justificar uma suposta posse da terra. Muitas vezes até conseguem crédito no banco.” 

Uma vez regularizada a terra, continua Mendonça, “vendem ou arrendam para empresas maiores, ou fazem algum tipo de negócio com empresas que comercializam a produção de monocultivos, ou vendem para fundos de pensão”, usando o exemplo do Teachers Insurance Annuity Association (TIAA), um fundo dos professores da Universidade de Harvard envolvido em casos de grilagem de terras no Cerrado, por exemplo.

Como o Estado contribui para a expulsão de pessoas dos territórios?

A perda de territórios coincide com a perda de direitos, entrelaçamento próprio da acumulação por espoliação. Se antes uma comunidade vivia num território com acesso livre à água para beber, cozinhar e irrigar seu roçado, e a mesma comunidade é expulsa do território, o acesso à água em outro lugar poderá não ser livre. Há grandes chances de não ser.

As privatizações de recursos e bens que em outro período foram comuns a todos são realizadas a partir da permissão ou do projeto de atores políticos e estatais. David Harvey, geógrafo britânico e pesquisador do fenômeno de expulsão de populações para alocação de capital global, chama, em seu livro O Novo Imperialismo (Edições Loyola, 2013), as privatizações de “braço armado da acumulação por espoliação”. 

Desfinanceirizar?

O domínio das finanças chega a lugares onde há pouco a economia popular reinava, onde conglomerados financeiros não eram capazes de penetrar. 

Imagine uma favela urbana, lugar onde sempre houve relações comerciais entre pessoas — a exemplo da dona de casa que compra da comerciante do bairro —, mas que não passavam pelo capital global e, assim, não o engordavam.

Nas relações financeirizadas, um fundo de investimento de um país rico do outro lado do mundo aloca seu capital acumulado numa fintech — empresa que usa tecnologia para oferecer serviços financeiros — latinoamericana que, por sua vez, desenvolve um aplicativo de banco digital no Brasil, que é facilmente acessado pela dona de casa para tomar um empréstimo. 

Uma dívida é contraída pela pessoa que, em outros tempos, teria de ir fisicamente ao banco convencer o gerente de que tem capacidade de honrar o empréstimo ou, antes disso, tomaria emprestado do vizinho, devolvendo a quantia sem juros exorbitantes.

Se a moradora conseguir quitar as parcelas da dívida com a fintech, os juros pagos por ela seguirão um percurso que escapa ao perímetro da comunidade. Esses juros alimentam o capital global.

Assim, o dinheiro não circula mais só na economia popular, mas entre cidadãos de baixa renda e corporações ou fundos globais, aqueles que têm poder de expulsar a comunidade inteira daquele território.

Quando operações com PIX ou a troca de dinheiro em espécie têm menor presença numa comunidade do que o app da fintech, este território já foi invadido pelos grandes acumuladores de capital. É por isso que Donald Trump abomina o sucesso do PIX no Brasil: o não uso de cartões tira as bandeiras de empresas financeiras norte-americanas de cena, logo, acumulam menos do que poderiam.

Raquel Rolnik acredita que não é só possível, mas imprescindível, criar formas de desfinanceirizar. 

“Eliminar a conexão entre territórios e finanças é absolutamente fundamental. Criar zonas libertadas das finanças, não como locais para servir à rentabilidade, mas para proteger e promover a vida”, vislumbra. 

No campo e na cidade, os maiores exemplos dessa proteção são os territórios coletivos ou cooperados. Na área urbana, Rolnik cita o exemplo das Community Land Trusts (CLT), modalidade de moradia coletiva chamada no Brasil de Termo Territorial Coletivo.

As CLTs prevêem a propriedade coletiva do terreno, ao mesmo tempo em que asseguram a propriedade individual das casas construídas sobre sua superfície às famílias.

Fora das cidades, o Brasil tem uma das mais importantes legislações sobre territórios coletivos do mundo: terras indígenas, territórios quilombolas e vários outros que abrigam formas tradicionais de ocupação, previstas na Constituição Federal. Estão protegidos legalmente mas, na prática, altamente ameaçados.

De acordo com Maria Luisa Mendonça, “[é preciso] limitar a compra de terras por estrangeiros, porque atualmente existem novos mecanismos financeiros que a legislação não tem dado conta”.

Mendonça indica as joint ventures — modalidade em que empresas estrangeiras ou fundos de investimento se associam à CNPJs nacionais para comprar terras — como brechas aproveitadas pelo capital global para acumular terras no Brasil.

“Muitas vezes essas empresas brasileiras são de fachada e atuam para facilitar a apropriação de terra por multinacionais. As nossas leis precisam ser interpretadas de acordo com a realidade do mercado financeiro hoje, isso não deveria ser difícil para o Judiciário, para os órgãos de terra, para o Incra interpretar”, conclui.